网签、商品房预售条约存案、衡宇预报挂号这三个词语高频呈现房地产商品房买卖中，但这三者划分是甚么寄义？三者有哪些区分？是不是都拥有物权效率？本文划分从寄义及法令效率两个角度给予纯粹先容。
1、 界说网签是指房地产开辟企业使用房地产办理部分的收集化办理编制与买卖方签定衡宇生意条约，并在网长进行宣布的行动，用户可经过网签号在网长进行盘问。如许做的目标是为了让房地产行业的买卖越发透后化。网签可是房地产部分的收集化办理编制，并一直接的法令律例停止划定。
商品房预售条约存案，是指房地产开辟企业获得了《商品房预(销)售允许证》和预挂号告诉单后，在与承购人签定《商品房生意条约》之日起30日内，由房地产开辟企业向名目统领规模的房产买卖办理部分请求打点商 品房预售条约存案手续。按照《乡村商品房预售办理法子》第六条文定:商品房预售实施允许证轨制，开辟企业停止商品房预售，该当向乡村、县房地产办理部分打点预售挂号，获得《商品房预售允许证》。《乡村商品房预售办理法子》第十条：“商品房预售，开辟企业该当与承购人签定商品房预售条约。开辟企业该当自签约之日起30日内，向房地产办理部分和市、县黎民当局地皮办理部分打点商品房预售条约挂号存案手续。”
衡宇预报挂号指本家儿签定生意衡宇或其余不动产品权的和谈，为保证未来完成物权，而依照商定可能向挂号构造请求预报挂号半岛官方。如在商品房预售中，购房者可能就还没有建成的住宅停止预报挂号，以限制开辟商把已销售的住宅再次销售或停止典质。按照《物权法》第二十条文定：本家儿签定生意衡宇或其余不动产品权的和谈，为保证未来完成物权，依照商定可能向挂号机构请求预报挂号。预报挂号后，未经预报挂号的权力人赞成，奖励该不动产的，不产生物权效率。然则值得购房者注重的是预报挂号后，债务覆灭或本可以或许停止不动产挂号之日起三个月内未请求挂号的，预报挂号生效。
网签、商品房预售条约存案都不拥有物权效率，正常情况下不克不及匹敌第三人。但也有破例环境，按照《最高黎民法院对于黎民法院民事履行中封闭、拘留收禁、解冻财富的划定》第十七条文定，若是第三人可以或许证实本人托付了全数价款、好心获得财富、现实已据有了该财富，并且还需证实未打点过户挂号手续自己无错误，那末该财富就不会被法院封闭、拘留收禁等。
按照《物权法》第二十条和最高黎民法院对于合用《中华黎民共和国物权法》几何题目的诠释第四条文定：“未经预报挂号的权力人赞成，移动不动产总共权，或设定扶植用天时用权、地役权、典质权等其余物权的，该当遵照物权法第二十条第一款的划定，认定其不产生物权效率。”
根据最高黎民法院、河山资本部、扶植部《对于照章范例黎民法院履行和河山资本房地产办理部分辅佐履行几何题目的告诉》(法发[2004]5号)第十五条文定，以下衡宇虽未进屋总共权挂号，黎民法院也能够停止预封闭：“(一)动作被履行人的房地产开辟企业，已打点了商品房预售允许证且还没有销售的衡宇;(二)被履行人购置的已由房地产开辟企业打点了衡宇权属初始挂号的衡宇;(三)被履行人购置的打点了商品房预售条约挂号存案手续或商品房预报挂号的衡宇”。
舒适提醒：在处置实务题目中，触及房产题目各地当局处置口径纷歧，应注重处所当局的办理规定。譬喻成都会商品房买卖中，根据《成都会黎民当局办公厅转发市房管局等部分对于增进我市房地产墟市平妥当康成长几何办法的告诉》-成办发（2016）37号第五条体例“严酷商品住宅条约网签存案办理，严禁期房让渡，商品住宅条约网签存案后，不予变动及刊出”