[体例撮要]商品房预售中，商品房预售人该当在签定预售条约后，到房地产办理部分打点预售条约挂号存案手续。因为预售人不打点预售条约挂号存案手续，而致使其余债务人对已预售的衡宇主意权力，并成为其主意权力的合法来由。那末，商品房预售挂号存在何种法令效率，它是不是存在预报挂号的功效，本文将对预报挂号睁开周全的考查，叙述商品房预售挂号不存在预报挂号的性子。同时，就目前商品房预售中生计的消费者的买受哀求权与承包人的法定典质权的辩论，论述预报挂号轨制是办理这一辩论的有用方式。
《中华公民共和国乡村房地产办理法》第四十四条第二款划定：“商品房预售人该当依照国度无关划定将预售条约报县级以上公民当局房地产办理部分和地皮办理部分挂号存案”。遵照该条的划定，各乡村都拟定了不一样的商品房预售挂号法则。以徐州为例，徐州市在1995年12月公布的《徐州市乡村房地产买卖办理规则》中划定，预售商品房时，预售人应在预售条约签定后15日内到房地产办理部分打点预售条约挂号存案。而扶植部于2001年8月15日公布的《乡村商品房预售办理法子》中划定，预售商品房时，预售人应在预售条约签定后30日外向房地产办理部分打点挂号存案。按照对徐州市商品房预售市集的查询拜访，商品房预售挂号设定的目标是为了避免一房两卖的情况。但自《徐州市乡村房地产买卖办理规则》实行后，商品房预售中，预售人不到房地产部分打点预售条约挂号存案的。因为各种缘由，房地产办理部分也不展开这项事情。为了避免商品房预售中的一房两卖，房地产办理部分是在商品房预售条约签定后，经过散发产权证实书的体例，掌握一房两卖。
那末，商品房预售中，预售条约挂号存案事实起到甚么感化，不到房地产办理部分打点预售条约挂号存案，将会发生何种法令效果？对此题目，闻名法学家王利明在《物权法研讨》作品中论述：商品房预售的买受人所享有的权力应分为两个阶段，在预售挂号以前，仅只可鉴于生意合共享有债务；而在预售挂号后则可视为享有对将来建成商品房的准物权。这是由于，不预售挂号，也不按揭，买受人纵然已委托了房款，其享有的权力依然不过一种条约债务，不克不及发生匹敌第三人的效率。经过挂号的方式给以通告，进而将物权的公式手腕用于对债务的庇护，使买受人的优先权存在了匹敌第三人的效率。只要经过预售的挂号，买受人材能享有优先购置权、等候权、顺位物权。预售的衡宇能力被付与准物权的性子进而遭到庇护，发生匹敌第三人的效率。是以，有人以为：我国商品房预售挂号的性子是预报挂号，其首要功效在于经过商品房的预售挂号庇护买受人所享有的权力[1]。而有的人以为：商品房预售条约固然要求挂号存案，但也只是是存案罢了，更多存在的是行政办理的色采。这类挂号存案与预报挂号轨制有着底子的不同，并且法令不划定这类挂号存案存在甚么效率，因此这类存案底子不存在预报挂号的功效[2]。那末，何谓预报挂号？预报挂号的功效又是甚么？商品房预售条约的挂号是不是为预报挂号？对此题目的回答，只要在对预报挂号停止周全考查后，能力准确熟悉商品房预售挂号存案的性子。
预报挂号是不动产挂号轨制中的主要轨制之一，是不动产挂号法上与本挂号绝对应的一项挂号轨制，是为了保存挂号哀求权而为的一种挂号。预报挂号轨制在我国往常的民事立法中不这项轨制的安排，学术界也不过在无关本国法的译评中有零散触及，缺少深切、体系的研讨。天下公民代表大会法令事情委员会起草的《华夏民法典草案物权编》（1.简称为新《民法典草案》）中鉴戒德、瑞、日等国度和地域的立法经历，在第1九、20条、第244条中对预报挂号轨制停止了划定。南京市2002年1月1日颁发并实施的《南京市城镇衡宇权属挂号规则》在第6条、第29条和第30条中对预报挂号做了划定，上海市在2003年5月1日开端实施的《上海市房地产挂号规则》中专设第五章划定了预报挂号轨制，此堪称预报挂号轨制的最早闪现。
而预报挂号轨制最先发源于初期普鲁士法所划定的贰言挂号，厥后为德国、瑞士、日本等国和我国地域民法所继受，成为民法中的一项关键的物权轨制。纵然在英国和加拿大等英美法系国度，虽然合用规模不完整沟通，但也有类似的一类轨制称为Registapportion of Caution。征战预报挂号轨制的缘由在于，在不动产品权让渡的过程当中，债务行动的缔造和不动产的移转挂号之间经常会因为林林总总的缘由而有异常长的工夫距离。在采登纪要件主义的国度，固然在债务行动缔造后，不动产品权人有将来移转统统权或他物权的负担，然则债务人的哀求权在挂号以前其实不真实移转。纵然在采挂号匹敌主义的国度，也大概会发生因挂号所必需的手续不完整而没法挂号的环境，此时权力的移转不匹敌第三人的效率，不发生公信力。此时，不动产品权人一朝将不动产品权移转给好心第三人并实行了挂号手续，就会致使物权优先轨则的合用，好心第三人获得该不动产的物权，虽然哀求权人不妨经过究查不动产权力人的守约肩负来在大大降低上抵偿本人的失掉，但其征战债务并获得不动产品权的目标究竟结果仍是失了。不动产预报挂号轨制将物权法实际和债务法实际无机地联合起来，付与债务哀求权以物权的排它效率，既庇护物权哀求权又庇护债务哀求权，不妨有用地庇护上述情况下的不动产哀求权，终究到达均衡不动产买卖傍边各方好处的目标。
预报挂号轨制自其构成往后，为很多国度和地域民事立法所采用。列国因为本国人现实环境及法令布景的差别对预报挂号轨制的目标、合用等做出了不一样的划定。在德国，预报挂号是一种必需在地皮挂号薄中挂号的保证手腕，是为保证债务人实行其物权权力变动的债务哀求权[3]。其预报挂号首要有“让渡预报挂号”与“涂销预报挂号”两品种型。所谓让渡预报挂号，便是保存要求地皮统统权人或其余物权的持有人将其权力让渡的哀求权的挂号（详见《德百姓法典》第883条第1款）。所谓涂销预报挂号，指的是本地皮统统权与典质权呈现混淆同归一人时，为保存后序顺位的典质权，后顺位的典质权人要求地皮统统权人涂销其优先顺位的典质权的预报挂号（详见《德百姓法典》第1179条）。 在日本民法中，与德百姓法上的预报挂号绝对应的轨制称为“假挂号”。它包罗“为保存物权的假挂号”和“为保存哀求权的假挂号”两部门。前者是指应挂号的物权变更，已产生物权变更的效率，而挂号请求所需要的手续上的要件还没有具有时；后者则是指物权变更未产生物权的效率时，停止临时的奖励时，在这两种环境下，为连结往后为本挂号的顺位所为的挂号称为假挂号。在日本民法中半岛官方网，预报挂号划定于《不动产挂号法》第2条，“假挂号于以下各项情况停止：（1）未具有挂号请求法式上须要的前提时；（2）欲保存前条所载权力的设定、移转、变动或覆灭的哀求权时。”“上述哀求权为附始期、附截至前提或其余可于未来肯定者时，亦同。”看来，假挂号合用于以下情况：第一，物权变更业已产生，但挂号请求所必需的手续上的前提还没有具有；第二，为保存物权的设定、移转、变动或覆灭的哀求权；第三，为保存附有始期、截至前提或其余可于未来肯定的物权变更的哀求权。[4] 在我国地域“地皮法”中，预报挂号系指为保存对别人地皮权力的移转，覆灭或其体例或顺序变动加目标之哀求权所为之挂号。预报挂号轨制合用于为保存地皮权力移转之哀求权、为保存地皮权力使其覆灭之哀求权、为保存地皮权力体例之变动之哀求权、为保存地皮权力顺序之变动之哀求权、为保存附前提或刻日之哀求权。
预报挂号的性子若何，国表里学者均有不一样的观点。如：在瑞士民法典中，预报挂号的性子被诠释为付与债务以匹敌新统统权人的效率的特别挂号轨制。在德百姓法中，有人主意，经过预报挂号，独登时管束物权便获发生，也有人以为，预报挂号已被付与了可得匹敌而后意欲产生物权变更的第三人的迥殊效率，它不存在所有实体权性子的效率，充其量是挂号法上的轨制。然则，不管是德法律王法公法中的预报挂号还这天本法中的假挂号，其效率根本是分歧的，即保存顺位的效率、预警的效率、保存权力的效率和满意的效率。
第三种概念以为：预报挂号的性子是使被挂号的哀求权存在物权的效率，归入预报挂号的哀求权，对厥后产生的与该哀求权体例沟通的不动产品权的奖励行动，存在排他的效率，以保证未来只产生该哀求权所等候的法令后果，其本色是管束当前挂号的权力人奖励其权力[7]。
从各法律王法公法律划定来看，预报挂号使挂号的不动产品权变更的哀求权具有了匹敌第三人的效率，即具有了物权的排他效率。是以，预报挂号是债务被物权化的一种详细表现[8]。颠末预报挂号的不动产，债务人对不动产品权变更的哀求权不妨匹敌第三人。
在对预报挂号轨制周全考查后，编者以为商品房预售挂号不属于预报挂号，不存在预报挂号的功效。商品房预售条约挂号只是祷告存案的感化，商品房预售条约不管是不是停止挂号存案，都不会发生匹敌第三人的效率。其来由以下：
第一，按照物权法定轨则，预报挂号轨制动作不动产品权挂号轨制中的主要轨制之一，法令必需有明白的划定。而我国对预报挂号轨制其实不明文划定。《南京市城镇衡宇权属挂号规则》在第6条、第29条和第30条中对预报挂号的划定及上海市在2003年5月1日开端实施的《上海市房地产挂号规则》第五章划定的预报挂号轨制，是第一次在处所式规中划定预报挂号轨制。而天下公民代表大会法令事情委员会起草的最新一稿《华夏民法典草案物权编》（1.简称为新《民法典草案》）中鉴戒德、瑞、日等国度和地域的立法经历，在第1九、20条、第244条中对预报挂号轨制停止的划定，也仅是在拟定中的法令中的划定，还未经过。
第二，按照《中华公民共和国乡村房地产办理法》第四十四条第二款的划定，商品房预售挂号存案轨制，是商品房预售人将商品房预售条约停止挂号存案，挂号的是预售条约，停止而预报挂号是享有哀求权的权力人对其哀求权的挂号。
第三，预报挂号是一种哀求权的保存，当产生极少一定事由时，预报挂号即告覆灭，不会永久存续。而我法律王法公法律、行政规定未划定商品房预售挂号的效率，商品房预售挂号不涂销，存续工夫十分长。是以，我国商品房预售挂号只是是预售行政办理的一种预售资历检查手腕，不具有债务保存的匹敌效率，与预报挂号轨制生计底子上的差别。
最高公民法院《对于扶植工程价款优先受偿权题目的批复》（1.简称《批复》）第二条文定：消费者委托购置商品房的全数或大部门金钱后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得匹敌买受人。最高公民法院副院长李国光主编的《解读最高公民法院法律诠释》民事卷224页对该法律诠释应当若何准确领会，作出了具体而明白的论述，229页载：衡宇统统权还没有变更给买受人时，生计承包人的优先受偿权与买受人的商品房委托哀求权之间的辩论。只要颠末预售挂号存案，买受人对预购商品房的哀求权才存在必定的排他效率，这是由于预售条约的挂号存案是将物权公示手腕应用于债法上的哀求权，使买受人对预购商品房的哀求权存在匹敌第三人的效率，进而存在保存买受人哀求预售人委托商品房的债务实行的感化。
上述论述，现实上触及到承包人优先受偿权与预报挂号的关连。按照最高公民法院副院长李国光主编的《解读最高公民法院法律诠释》民事卷224页对该法律诠释，颠末预报挂号，买受人的商品房委托哀求权就存在了排他性，不妨匹敌承包人的优先受偿权。反之，不颠末预售挂号，买受人的商品房委托哀求权不存在物权的排他性，不克不及匹敌承包人的优先受偿权。实在，这类领会是值得商议的。按照《条约法》第286条及其《批复》的划定，消费者获得匹敌承包人的优先权的前提是：（1）必需是消费者；（2）必需付出了全数或大部门购房款。在具有了这两个前提后，消费者即获得了匹敌工程款优先受偿权的权力。而预报挂号并非消费者获得匹敌承包人优先权的需要前提，乃至不须要预报挂号。换言之，若大部门以上购房款未付出，纵然已预报挂号，其哀求权也没法匹敌工程款优先受偿权；而非消费者的衡宇预购人预购商品房预报挂号后的优先哀求权也没法匹敌工程款优先受偿权；扶植工程典质预报挂号后的哀求权也不克不及匹敌工程款优先受偿权。是以， 预报挂号是办理承包人的优先受偿权与买受人商品房委托哀求权产生辩论时的有用方式。预报挂号轨制期近将出台的《物权法》中作出明白详细的划定,也申明了这一点。
8月1日出书的第15期《求是》杂志将宣布中心总、国度主席、主席习的主要著作《服膺初心使...【确定】